Bir Yatırım Aracı Olarak Yazlık Almanın Artıları ve Eksileri

Bir Yatırım Aracı Olarak Yazlık Almanın Artıları ve Eksileri

Yaklaşık 2 yıldır her yaz bir yazlık almaya niyetlenip daha sonra yazlık satan kişilerin vazgeçmesi ile karşı karşıyayız. Biliyorum, evimiz yok ama bu yazlık almanın aptalca olduğu anlamına gelmiyor. Neden mi? İşte karşınızda bir yatırım aracı olarak yazlık almanın artıları ve eksileri.

Son birkaç yılda inanılmaz artan otel fiyatları ve değer kaybettirilen Türk Lirası nedeniyle tatil bölgelerindeki oteller tam anlamıyla yurt dışı odaklı çalışıyorlar diyebiliriz. 2-3 senede bir oluşan terör, savaş veya pandemi krizi ile de ara ara yerli turiste ne olur bizi kurtarın kampanyaları olmuyor değil. Ama hiçbir zaman asıl hedef yerli turist olmadı. Otel sahibi olsam benim de olmazdı(Ultra herşey dahil alkolsüz muhafazakar otelim olsa hariç tabi/ ya da emin değilim öyle iken de olmayabilirdi neyse…)

2 senedir her yaza doğru mutlaka bir yazlık denk gelir, ooo bu çok güzel hadi alalım diye heveslenir hatta yerine görmeye gideriz ve sonuç satıcının son saniyede yaaaa ben vazgeçtim çok özür dilerim demesiyle sonuçlanan aptal bir rutinimiz var. Kirada otursak bile böyle bir yerimizin olmasını eşim de bende çok istiyoruz. Ve bizde bu o kadar kötü bir yatırım da olmayabilir. Bunu evlenmeden önceki tecrübelerimize dayandırıyoruz. Nasıl mı? Gelin birlikte bakalım bir yatırım aracı olarak yazlık almanın artıları ve eksileri nelermiş?

Bir Yatırım Aracı Olarak Yazlık Almanın Artıları ve Eksileri

Özellikle Covid-19 pandemisi sonrası adeta zorunlulukmuş gibi insanların tatil ihtiyaçlarını karşılama yöntemi olan yazlık sistemi kısa dönemli kiralama olayları ile inanılmaz getiriler elde etmesini sağlıyor sahibine. Birkaç yıl önce yazlığı satın aldığı fiyata bu sene 1 senede kira geliri elde eden arkadaşlarım var. Bu inanılmaz bir durum. Ama bu iş o kadar koylar değil. Burada yazlık satın almayı kendinizin gitmesi durumunun dışında kısa vadeli kiralamanın avantajları ve dezavantajları olarak değerlendirmek istiyorum. Yani bizim kafamızdaki senaryolara göre.

Yazlık Sahibi Olmanın Artıları

1-Pasif Gelir Yaratımı

İster kısa vadeli ister uzun vadeli kiralanmış olsun konut mülkiyeti kiraya veriliyorsa  mükemmel bir pasif gelir kaynağı oluşturur. Doğru fiyata satın alır ve etkili şekilde kiralama işini yönetebilirseniz yani. 

Basit bir örnek vermek gerekirse, bir arkadaşım hiç deniz turizminin olmadığı bir yer olan GeyikBayırındaki bir evini dağcılara kiralıyor. Ve bundan çok iyi derecede gelir elde ediyor.Senede birkaç ay da kendi gidip kalarak epey keyifli zamanlar geçiriyor. Bunun için airbnb kullanması dışında sahibinden gibi sitelerden de destek ilanlarını paylaşıyor. Ama asıl kazanç nedense her zaman airbnb’den oluyor. Çünkü airbnb ile yurt dışından gelecek olan ziyaretçilere de kapı açıyor.

Açıkcası biz de yurt dışına gittiğimizde daha çok airbnb ve booking sitesini kullanıyoruz. Her iki sitede de ev ilanları bulunabiliyor. Tatil kiralama sektörüne girmek için illa okyanus kıyısında bir bungalov veya dağda bir kayak evi satın almak zorunda değilsiniz. Bir tatil mülke sahip olmanın sizde yaratacağı imajı bence boşverin, nakit akışına odaklanın.  Çünkü ödevinizi yapıp bu sistemi iyi kurduğunuzda harika bir pasif gelir yaratmış olabilirsiniz.

2- Saygınlık ve Net Değer Yaratımı

Kiralık mülkler sadece devamlı bir nakit akışı sağlamaz. Ayrıca, zaman içinde size bir statü veya saygı duyulmasını da sağlarlar. Bunun dışında net değeriniz i de yükseltirler. Çoğu kişi takdir edilmek veya saygı duyulmak için mülk satın almaz. Ama bu bir yan etkidir ve olumlu bir durumdur. Ayrıca bir gayrimenkulün değer kaybına uğradığı çok nadir görülür. Bu da bir net varlık değerini koruma yöntemidir(diğer varlık edinme yöntemlerine göre daha yavaş olsa da)

Bir yazlık satın almak için birince neden olmamasına rağmen saygın/iyi bir yerde mülk sahibi olmak satılmasını kolaylaştırabilir. Ve mülkünüz ün değeri arttıkça kiracılardan aldığınız kira değeri de artacaktır. Çünkü artık popülerleşmeden faydalanırsınız.

Kredi çekerek yaptığınız bir alım ise kiracılarınızdan elde ettiğiniz gelir ile kredi taksitlerini ödeyebilir ve sürekli genişleyen bir özkaynak değer artışı oluşturursunuz. Ve bu harika bir şey bence.

3- Düşük Kira Ödememe Durumu ve Daha Az kiracı Tahliye Sorunu

Uzun vadeli kiracılar kabus olabilir. Kira ödememe sorunları ile mücadeleye girmiş her ev sahibi aşağı yukarı bu mülkten yok pahasına kurtulmayı bile düşünebilir. Kötü kiracılar ile uğraşmak genelde evi satıp bir daha geriye bakmama durumunu ortaya çıkartan bir durumdur. Açıkçası mahkemelerde genelde kiracılardan yanadır.(Genelde ödenmemiş kiralar ne kadar olursa olsun ne yazık ki sadece 2 aylık kira bedeli ödenmesi ve evin tahliyesi durumu ortaya çıkar)

Bir yazlık sahibi olarak, kirayı çok büyük olasılıkla önceden  ve toplu şekilde alırsınız. Ödemeleri aksatma veya ödememe durumu ortaya çıkarsa rezervasyonu iptal eder ve yeni kiracılara bakarsınız. Ve turizm dönemi için zaten hareketli olan piyasada rahatlıkla yeni kiracılar bulabilirsiniz. 

Kötü kiracıların tahliyesi bambaşka bir sorundur. Çoğu ev sahibinin de migren ağrılarından tutun psikolojik olarak bir sürü  sorunlara da maruz kalmasına neden olur. Ama tabi birkaç istisna durum da var. Yazlık kiralama süreleri son derece kısıtlı olması nedeniyle genelde böyle bir durumun olması neredeyse imkansızdır.

4- Sürekli Gelişen Teknoloji

Yazlık kiralama opsiyonlarınn bir çoğu artık check-in ve check-out işlemleri dahil olmak üzere bugünün dünyasında çok fazla teknolojik şey ile yapılıyor. Örneğin, Airbnb, isterseniz manuel gözetim olmadan rezervasyonları otomatik olarak onaylamanıza olanak tanıyor. Bu güzel bir şey. Veya konukların profillerini onaylamadan önce manuel olarak inceleyebilirsiniz de. Evinizi vermek istediğiniz kişileri görmek isteyebilirsiniz. Bu hakkınız.

Konuklarınızın gelmesinden birkaç gün önce, giriş talimatlarını içeren bir şablon mesajı gönderebilirsiniz. Ki genelde bu artık bütün kiralama sitelerinde mevcut. Özellikle airbnb’de. Misafirler gelir ve tesise bir anahtar kodu, gizli anahtar kutusu, akıllı kilit veya uyguladığınız diğer başka bir otomatik giriş sistemleri ile erişebilirler. Ya da eski usül birine anahtar da bırakabilirsiniz tabi.

Onlara Wi-Fi şifresini, şehir hakkında turizm rehberini ve hatta hangi yerel kafede en iyi latte’nin veya kokteyl’in olduğunu anlatan bir mesaj bırakabilir veya evin içinde bunları içeren hoşgeldin paketini hazır edebilirsiniz. Kişilerin yazlığınızın anahtarlarını teslim aldıklarında nereye bırakacaklarına ilişkin talimatları ve gece hırsız güvenlik sisteminin nasıl otomatik çalışıp devre dışı bırakılabileceğini de basit bir otomatik mesaj ile anlatabilirsiniz. Artık bunları yapmak çok kolay ve sizi yormuyor. Bu harika değil mi sizce de?

Kiralama süreci sonunda kaldıkları için teşekkür eden kısa bir otomatik çıkış mesajı gönderebilir ve sizden bir inceleme bırakmalarını isteyebilirsiniz. Çünkü bunların çoğu artık otomatik olarak çıkıyor veya en azından şablon mesajları olarak kaydediliyor. Yapmanız gereken tek şey yerel düzeyde anlaştığınız bir temizlik firması ile irtibata geçip mülkü temizletmek ve içeride olası hasar sigortası olarak tutulan para için hasar olup  olmadığı konusunda onlardan bilgi beklemek olacaktır. Büyük bir şehirde iseniz bu hizmetler bile artık online. Dünyaya kendinizi açın!

5-Vergi Avantajları

Herhangi bir kira süresi olan kiralık mülklerin bazı vergi avantajları vardır. Uzun süreli kiralamalarda genelde ödemeler düzenli ve bankacılık sistemi ile yapılır. KIsa süreli yazlık kiralamaları ise günümüzde her ne kadar teknoloji ilerlese de elden yapılmaya devam ediliyor. En azından check in check out işlemleri online olarak yapılmadı ise. Bu da ister istemez bir kayıt dışına neden oluyor. Ve biliyorsunuz, kayıt dışının vergisi yoktur.

6-Kendiniz Kullanabilirsiniz!

İş ve keyfi karıştırmak çoğu zaman tehlikelidir. İnsanlar duygusal kararlar verme eğilimindedir ve daha sonra onları haklı çıkarmak için bazı tehlikeli önermeleri bir araya getirir. “Bodrum’daki bu sahil evi mi? Saçmalama, tabi ki kendim için satın almıyorum. Bu bir yatırım!” dedikte kısa bir süre sonra kendiniz kullanabilir ve oraya aşık olabilirsiniz. Bize yazlıklarını satmayan mülk sahipleri gibi. 

Ama bu kötü bir şey değil. Yani en azından size nakit akışı sağlamayı sürdürdüğü sürece. Senede çok yoğun olmayan bir tatil sezonunda yazlığa gitmek keyifli olabilir. Veya işinizden bunalıp da nefes almak istediğinizde. Hatta bu harika bir lüks. Ama yatırım amacı ile alıyorsanız, mutlaka size bir nakit akışı sağladığından emin olun. Bu olmuyorsa da en azında tatil masraflarından sizi yeterince kurtardığından!

Yazlık Sahibi Olmanın Eksileri

1- Sorunlu Nakit Akışı

Ev ödevlerini yapmayarak yeni yazlık almış kişiler bazı giderleri gözden kaçırabilir. Ve bunlarla baş başa kaldıklarında bu kötü bir sürpriz yaratabilir.  Basitçe bir örnek vermek gerekirse “yazlık sahibi kira geliri yıllık 20.000 ödediği kredi 15.000, bu harika bir yatırım” dediklerini duyuyorum bazen. Yılda 5.000 TL kar ediliyor sanırken arka tarafta işleyen sigorta, emlak vergisi, doluluk oranı sorunu, tamir ve bakım ile temizlik ücretlerini göz ardı etmesi sene sonunda çok büyük sorunlara neden olabilir. Ve bu durum genellikle yazlık yatırımı yapan acemi kişilerin düştüğü büyük bir hatadır.

Doluluk oranı geleneksel ev sahibi yatırımcılarının çok anlayamadığı bir durumdur ve hatalara sebep olabilir. Çünkü yazlık gibi kiralık yerler çok az doluluk oranına sahiptir ve bu mevsimsellik durumu bazen işleri karıştırabilir. Ani bir nakit akışı problemi mevsimsel olarak boş geçen bir sezonda çok baş ağrıtıcı olacaktır.

O nedenle dersinizi iyi çalışmanız bence epey faydalı olacaktır. Kiralık yazlık almayı düşündüğünüz yer için bir tablo oluşturun ve yılın her ayı için doğru bilgiler alabileceğiniz diğer yazlık sahipleri ile görüşün. Belirlediğiniz doluluk oranına göre olası nakit akışını çıkartın. Yoksa bu sorunlu nakit akışı öngöremediğiniz masraflar ile birleşirse yıkıcı olabilir

2- Yerel Yönetim ve Vergi

Turizm genelde yerel bölge için çok faydalı olsa da bazı yerel belediyeler turizm olayını sevmez ve hatta desteklemez. Bunu sahil kasabalarında artık çok az görsek de turizmin çok gelişmediği özellikle iç kesimlerde görmek ne yazık ki mümkün. Bu da hem fiziksel hem de mental olarak sizin ve ziyaretçilerinizin memnuniyeti anlamında bir takım sorunlar yaratabilir. Türkiye her metrekaresi ayrı tarihi yapılar ve anıtlarla bezeli olsa da turizmin her yerde gelişmediği açık. Tam da bundan bahsediyorum işte. O nedenle bu durum sizin yatırımınıza kötü etki edebilir.

Airbnb, booking gibi şirketlerden/sitelerden yapılan kiralamalar vergiye tabidir. Bu nedenle buradan elde ettiğiniz gelire bir miktar vergi uygulamanız ve bunu bildirmeniz gerekmektedir. Bu da bir gelir kaybına neden olacaktır.

3- Hasar Riski

Kiracılarınız ister biir gece ister bir ay kalsın her zaman mülkünüze zarar verebilir. Bu sadece bir ev sahibi olmanın risklerinden biridir. Ev sahiplerinin bu riski azaltmasının bir yolu, bir hasar güvenlik teminatı almak olabilir. Ancak bu teminat her zaman yeterli olmayabilir. Bu sizin bir riskinizdir. Aynı zamanda hiçbir zarar da vermeyebilir. Bu durum için en makul çözümün kiralık mülkünüzü sigortalatmaktan başka çareniz olmadığını ne yazık ki söylemem gerek.

Airbnb gibi platformları kullanarak önceki ev sahiplerinin incelemelerini okuyarak kiracıları da görüntüleyebilirsiniz. Bu, alışılmış bir muhtemel zararı tespit etmenize yardımcı olsa da, tabi ki kusursuz değildir. Ve tabi bu inceleme süreci otomasyondan çıkardığınız sistem yüzünden size ek mesaiye neden olacaktır. Bence böyle bir duruma hazırlık için öncelikle bir güvenlik teminatı almalı ve konukların yorumlarını kontrol etmelisiniz, Ayrıca onarım ve bakım masrafları için her zaman bir bütçe belirlemelisiniz. Ve mülkünüzü hasarlar için sigortalatmalısınız.

4-Daha Fazla İş Gücü

Check-in ve check-out işlemini otomatikleştirseniz bile, tipik bir uzun süreli ev kiralama işine göre daha fazla süreç yönetimine emek sarfetmeniz gerekebilir. Sonuçta, kiraladığınız mülk için emek sarf ederek onu doğru konumlandırma yapmalısınız. Aynı büyük bir otelin yapacağı gibi. Sitelere girip reklam vermeli, ziyaretçi memnuniyeti için çabalamlısınız. Kimse memnun kalmadığı bir yeri tavsiye etmez. Ayrıca bunlarla hiç uğraşmak istemez iseniz ve eğer yazlığınızın olduğu yerde böyle bir imkan varsa(Gürcistan batum’da orbi tower’da denk gelmiştim ben ilk) bir mülk yönetim şirketi ile anlaşıp sadece gelirinize bakabilirsiniz. Ama bu sizde bir miktar gelir kaybına neden olacaktır.

5- Mobilya ve Dekorasyon

Normal ev kiralama işlerinde evler genellikle eşyasız kiralanır. Ama yazlıklar öyle değildir. Yazlıklarda bu görev mülk sahibinindir. Ve bu bir gider kalemidir. Ve bu harcama kalemi hme başlangıçta hem de düzenli harcama yapmanız gereken bir kalemdir. Misafirleriniz mobilyalarınızda aşınmaya ve yıpranmaya neden olacak ve zaman zaman dekoru kıracaktır. Bu nedenle bu maliyetlerin de her zaman olası gider bütçenizde olması gerekir.

Tabii ki, hiç kimse her yeni kiralamanızda; yeni mobilya veya sanat satın almanız gerektiğini söylemiyor. Misafirleriniz kesinlikle kanepede oturan veya yatakta uyuyan ilk kişi olmayı beklemez. Hatta bazılarını ikinci el bile alabilirsiniz bence. Veya evinizde kullandığınız ve yenilemeyi düşündüğünüz bazı mobilyalara yazlık evinizde ikinci bir yaşam şansı verebilirsiniz bile.

Sadece mobilyaların ve dekorun sağlam, zevkli ve uyumlu olduğundan emin olun. Şüphe duyduğunuzda, zevk sahibi bir arkadaşınızı çağırın ve bazı ücretsiz iç dekorasyon fikirleri için görüşlerini isteyin derim. En azından sadece kira geliri elde etmek istediğiniz bir ev için iç mimar tutup para harcamayın gerekmedikçe.

Sonuç : Bir Yatırım Aracı Olarak Yazlık Almanın Artıları ve Eksileri

Bir Yatırım Aracı Olarak Yazlık Almanın Artıları ve Eksileri genel olarak değerlendirdik.  Kısa süreli kiralama olarak düşünülen yazlıklar pasif gelir, vergi avantajı, saygınlık ve kendi kullanımınız için bir kaçış alanı yaratabilir. Ancak nakit akışını iyi analiz edemezseniz veya süreci kötü yönetirseniz bu yatırım size çok pahalıya mal olabilir. 

Bir yazlık sahibi olma fikrine aşık olmamaya özellikle dikkat edin, çünkü bunun aptalca olduğundan değil ona aşık olduğunuz için heyecanlı davranarak hatalı karar verebilirsiniz diye. Bu mülk ilk önce bir yatırımınız, çünkü ona bu açıdan bakıyorsunuz. Kira geliri ile pasif gelir elde etmek için. İkinci amacı ise tatil yapmak. Sadece fırsatınız olduğunda ve yarattığı nakit akışını bozmadığı sürece.

Bir yazlığın gece veya haftaya göre kiralanmasının tek seçenek olmadığını unutmayın. Sezonluk, aylık veya tur şirketleri dahil airbnb, booking gibi şirketler aracılığı ile de kiralama  hizmetini sunabilirsiniz. Belki yıldan yıla kurduğunuz  misafir ağı aynı kalır ve bu şirketlere pay vermek zorunda da kalmazsınız.

Ödevinize iyi çalışın. Rakamları gözden geçirin. Arada verdiğim ipuçlarına dikkat etmeye çalışın. Kiralayabileceğiniz mülkleri iyi araştırın, kendinizi dikkatli bir şekilde konumlandırın kendinize sizi zaman zaman tatil yapmanızı sağlayıp eğlendirebilecek bir pasif gelir yaratmaya çalışın.

Sizce neden bir yazlık almalısınız? Bu işten gerçekten bir gelir yaratılabilir mi?

Okuduğunuz için teşekkür ederim. Saygılarımla.

Sabit Gelirli

Blogu Takip Etmeyi Unutmayın!